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香江新豪门-第419部分
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“我觉得是抄底吧！”林祖辉说道。
“什么时候才是底？”里切曼连忙问道。
“大家都绝望了，我就觉得是底了。别人恐慌的时候我疯狂，别人疯狂的时候我恐慌，大概就是这样吧！其实，我本来今年还不想插手欧美商业地产，因为市场还不足够恐慌！”
里切曼苦笑道：“林先生的意思是，如果奥林匹亚倒闭，才会导致欧美写字楼市场真正的恐慌！不过我对于你那句哲理性的座右铭——别人恐慌的时候我疯狂，别人疯狂的时候我恐慌，非常佩服。”
可不就是嘛！
明年、后年抄底，应该才是最好的时机。
不过呢，若是奥林匹亚破产，其资产肯定是在债权银行手中了，他未必便宜买得到。要知道前世，奥林匹亚的1200万平方尺曼哈顿写字楼在1996年才被债券银行拿出来出售，花旗银行、李超人、加拿大银行联手争夺，至于有没有成功，林祖辉就不知道了。
估计是没有！
林祖辉安抚里切曼说道：“里切曼先生，我无意在你伤口撒盐。说起来，对于奥林匹亚的曼哈顿写字楼，我并不是非常渴望投资。在我们香江，我投资的写字楼项目，每年可以有30％的回报率，全世界都找不到如此好的土壤。”
里切曼惊讶起来，心里感叹ZTM的是什么市场啊，回报率那么高！
两人聊得非常投机，特别是在金丝雀码头项目上，林祖辉明确表示自己可以投资，哪怕是曼哈顿写字楼项目没有达成合作。
当然了，两种投资方法不一样，倘若里切曼可以将曼哈顿的八幢大厦廉价出售给自己，他承诺：在金丝雀码头项目中，林祖辉可以先替他购买10％的股权，他可以在一定期限里赎回，仅需支付本金和利息即可。
也就说，哪怕是这个项目价格升值很多，他也只需向银行借贷，再支付林祖辉本金和利息。
里切曼顿时心头火热起来，这个条件简直太优越了！
奥林匹亚一旦破产，所有的资产都不属于他，他又何必在意曼哈顿写字楼卖得廉价呢！
更何况，现在曼哈顿写字楼的价格，就是那么廉价才能卖得出去！
……
和里切曼的交易，不会马上达成，里面的程序有些复杂。首先，是要里切曼下定决定；其次，这八幢大厦已经被债券银行盯上了，要想出售，势必要协商好；最后，才是双方的正式谈判。
林祖辉想购买的八幢大厦，并不包括奥林匹亚的世界贸易大厦，也不是奥林匹亚在曼哈顿的全部商业地产。
这八幢大厦总计是1180万平方尺的收租面积（包括公园大道245号大厦），林祖辉给的心理价就是140美元每平方尺，总计16。5亿美金，合到128。8亿港币。
以公园大道245号大厦为例，以后可以卖给海航22亿美元，15年升值10倍。当然，这部分收入不包括期间的租金。
以升值空间计算，其实比香江写字楼的升值还高点了，比如说中环广场现在价格应该在80～100亿，但到2015年最高峰时，最多也就值500亿港币，升值空间也就5～6倍。
但考虑到租金水平、维修成本、税收，香江的写字楼赚的一塌糊涂。
而假如这笔交易达成，林祖辉相当于就用了15。1亿港币购买下一幢150万平方的大厦，比李超人在一年前购买的价格，还便宜了不少。
届时，谁更会抄底，香江投资者一目了然。
至于128。8亿港币（可能不止，138亿也可以接受）的资金来源，林祖辉打算用香江的物业做抵押，向汇丰、花旗等商业银行贷款80亿港币。
这样一来，就不担心这些银行不肯借了，因为香江的物业太值钱了。而且，新时代集团负债一成都没有了，完全不担心没有人借贷。
下午，林祖辉来到‘富利地产投资管理’公司在纽约的办公处。
从今年年初开始，林祖辉便着手对富利地产进行改革，因为他知道最近两年他会投资大量的美国商业地产。所以，集团加强了这边的管理能力，派遣了高级职员，以及招募了不少美国地产人才（华人优先），组建了一个强大的管理班子。
目前，富利地产在美国拥有30亿港币左右的物业，主要是集中在洛杉矶、三藩市，但现在，显然中心开始朝着纽约来了。
“老板”
会议室里，集团部分高层，富利地产高层，纷纷坐在会议桌两边，起身恭声说道。
梁真勋、高毅等集团管理层，是这次随林祖辉考察出访；除此之外，还有富利地产的总裁陈明智、及富利地产投资管理的高级职员。
林祖辉点点头，坐在了主位上，并示意大家坐下。
“此次来纽约，你们大概也明白了我的想法，那就是争取低价在奥林匹亚约克公司手里，购买8幢摩天大厦。虽然就算低价投资，回报率也不会高，但若是长期考虑，应该还是非常值得的。当然，这笔投资未必会成，但是你们要做好准备！”
“是，老板！”
林祖辉对陈明智说道：“写字楼管理方面，你们要做好工作，优秀的管理方，可以让空置率更低！对于租客，我们就是他们的服务员，要有随时为他们解决麻烦的准备！对于物业，我们要用心维护。”
陈明智是香江出身的高管，但已经在美国工作四年了，对这边已经相当熟悉了。
“老板放心，我们一定管理好旗下的物业，像华人置业学习。”
林祖辉点点头，继续说道：“就算这次八幢大厦交易未成功，我明年也会在曼哈顿购买相当一部分优质收租物业，作为长期投资之用。而富利地产作为新时代集团在美国投资的旗舰，一定要发展成一直高效率、高质数的团队。”
众人见林祖辉如此重视，也知道这位老板要在美国抄底了！
香江太小了，已经容纳不下新时代集团了。
接着，林祖辉听取了大家的工作汇报。
洛杉矶的商业地产有些惨，空置率有22％。当然了，这是大环境所知。洛杉矶的那个‘商业中心’项目，还未竣工便遇到欧美写字楼低谷。再加上当年（1988年）的地皮、建筑费等，投资也大了，目前来说不乐观。
不过是长期投资，只要负债合理，永远都是赚钱的。
林祖辉思考了一下，对梁真勋说道：“再拿出1亿美元，注入富利地产投资管理公司，然后购买美国通用动力公司的股票，尽快买入。”
梁真勋连忙说道：“好的，我马上安排！”
总计在美股上投资4。5亿美元了，不过通用动力公司的股票，预计明年年底就要放出。投资策略，是因为林祖辉看过巴菲特的投资经历。
在收购美丽华酒店和内地投资，各开支30亿港币后，新时代集团账上还有六十多亿港币。下半年的纯利和回笼，是不会低于60亿的，总之就算投资了50亿在美国写字楼上（再贷款80亿加），新时代集团依旧有稳定的现金流。
所以，无需担忧现金流不充足。
第495章 【有钱有势的银】
晚上，回到公寓的时候，林祖辉看见沙发上大包小包的购物袋，就知道莫妮卡又是收获的一天。因为林祖辉要上班，所以就给了莫妮卡10万美元去SHOPPING，小小的表达一下自己的歉意。
见林祖辉回家，莫妮卡热情的迎了上来，两人一阵法式浪漫。
“亲爱的，一起去晚饭吗？”
“当然！”
莫妮卡闻言，顿时表情神秘的拉着林祖辉的手，来到沙发上。
她率先坐下，却没有给林祖辉留位置。
只见莫妮卡翘起二郎腿，拖鞋顺势滑落，将裙摆轻轻的向上提起，露出一双大长腿；
她是那么的白皙光滑，又是是那么的笔直修长。
“好看吗？”见林祖辉吞吞口水，莫妮卡挑逗的问道。
只见莫妮卡从旁边的购物袋里，拿出一条黑丝袜，在林祖辉面前晃晃。
“专门替你准备的，我买了很多条，有各种款式的……”说完，莫妮卡轻呡嘴唇，一副我了解你的模样。
其实这个时候的莫妮卡，更多的是清纯，性感怕是还得30岁以后了。
当画轴摊开一半，林祖辉就仿佛如获至宝般将手搭在上面，手掌划过，激动人的心儿！
丝袜，人类的伟大发明！
欣赏一番后，林祖辉将莫妮卡从沙发上拉起来，然后亲自替她完成最后的工程，将黑丝袜提至她的腰间。
“帕”清脆的声音响起。
才结束这场游戏！
莫妮卡挽着林祖辉的手臂，高兴的朝着门口走去。
在附近高档餐厅吃饭的时候，莫妮卡突然说道：“我什么时候能去香江和你约会？”
林祖辉一愣，然后说道：“来香江当然没有问题，不过得避开那些讨厌的记者，希望你不要在意！”
莫妮卡笑着说道：“你是富翁，又不是正客，难道还怕这些。莫不是，你担心你的妻子吃醋？”说完，似乎跃跃欲试。
林祖辉正色道：“我在香江不仅仅是一个商人，简单来说，有很多人视我为‘华人总D’。一举一动，都影响到千千万万的人生计。”
莫妮卡顿时被林祖辉镇住了，忍不住说道：“那就是相当于我们欧洲的贵族了？”
林祖辉笑着摇摇头，说道：“我们华人不论贵族，只能说是‘有钱有势’。所以，如果你来香江，我们都注意一下。”
“好吧，如果我来香江，和你待在酒店也很满足！”
还算是懂事！
当天晚上，自然又是一场大战。
第二天，林祖辉继续工作。
第三天，林祖辉放下工作，陪莫妮卡来到长岛长滩的别墅。
这幢别墅是长岛长滩少有的带泳池别墅，平常是交给家族办公室在打理，林氏家族有人来度假，便可以安排入住。
至于林祖辉每次来纽约，大多数是住在曼哈顿的公寓里，因为那里是商业区。
莫妮卡兴奋的打量着别墅，非常的可爱。
“亲爱的，这套别墅是你的嘛？”
林祖辉平静的说道：“是我的，不过我很少住！”
莫妮卡顿时扑到林祖辉的怀里，漂亮的脸蛋离林祖辉只有几厘米近，兴奋的说道：“如果我和朋友来度假，是不是可以住这里？”
林祖辉故意问道：“男的还是女的？”
莫妮卡知道，华夏男人都比较‘保守’，当然这个男人是对她保守，他本人是一点也不保守，情人应该很多。
不过呢，他有这个实力！
“当然是女的！”
林祖辉笑着说道：“还是不行！”
“WHY？你又不是小气的男人！”莫妮卡抗议道。
这个答案很意外，因为林祖辉对她很大方，送米兰的别墅、豪车，还为她投资高档服装。
接下来，林祖辉的话让她疯狂！
“你说对了，我不是小气的男人。明天我让我的人替你在这边寻一幢别墅，送给你。”
莫妮卡顿时高兴的跳起来，并说道：“真的吗？”眼里还有一丝丝不相信。
林祖辉淡定的说道：“购买这样一幢别墅的钱，就算掉在地上，我也懒得弯腰！所以，如果你喜欢，我为什么不送你一幢哄你开心呢！”
莫妮卡顿时来兴趣了，没有女人可以抵挡住这样一位多财多亿的男人，她双手环在林祖辉的脖子上，很是好奇的说道：“亲爱的，我从报纸上看到过，说你有很多钱，大概有五十亿美金。是不是真的？”
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