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　　有事情做就行，赚不赚钱无所谓！
　　而对于林祖辉来说，他赚钱速度很快，在女人身上他最乐意花钱；
　　人生短短120年，最多玩80年，钱不散掉部分，也是不行的。
　　腻歪一阵后，两人起床去吃饭，然后购物，直到吃完晚饭才回到公寓。
　　……
　　翌日，礼拜一。
　　上午，林祖辉一间咖啡厅里，和‘奥利匹亚和约克’公司的老板保罗·里切曼进行了会面。
　　奥林匹亚和约克公司，是世界上最大的私人商业地产公司，总资产200亿美元的资产值；当然，目前这家公司的负债也高达200亿美元。看似持平，但产生的利息很快就会让它破产，历史上就是今年12月破产的。
　　目前，这家公司处于‘破产保护’当中，据林祖辉得知的消息，里切曼希望各大商业银行再为他贷款7亿美元，并许诺将公司的20％股权（约价值40亿美元），以及伦敦的金丝雀码头项目（相当于华尔街规模）30％股权让出，将这些作为支付利息用途，并希望各大银行将本金债务推迟到五年后。
　　事实会如他所愿嘛？
　　当然不会，否则历史上也不会破产了。
　　“林先生，初次见面，请允许我保持对你的尊敬！”里切曼热情的说道。
　　他知道，花旗银行安排的这次会面，也许是自己的一个机会。
　　他早知道林祖辉的大名，而且最近也特意了解了一下，他发现同样是做地产的，林祖辉的公司资产也是近200亿美金，但负债有10亿美金，简直让人不可思议。
　　佩服是真佩服，说尊敬有些讨好的意味。
　　林祖辉伸出手，客气的说道：“你才是我的偶像，我非常欣赏你在纽约和伦敦的战绩，那是我梦寐以求的战绩！”
　　这话也是实话，抛出里切曼的‘莽汉行为’，林祖辉对奥林匹亚和约克公司在纽约、伦敦的战绩，是相当眼热。
　　在纽约，这家公司在1977年买下8幢摩天大厦（面积约在150万平方尺左右，每一幢都相当于香江的中环广场），其后又修建了一幢纽约地标性建筑的摩天大厦，和继续收购。
　　在伦敦，这家公司在1988年投资了伦敦的金丝雀码头，计划修建欧洲的华尔街。在后世，金丝雀码头占地面积不到1平方公里，其中办公以及零售面积达140万平方米，包括37幢高档写字楼，4座购物中心，有400余个零售店铺及300多家餐厅，各行业从业人口超过15万人。汇丰银行，花旗银行，巴克莱银行，英格兰银行，渣打银行，加拿大皇家银行，瑞士信贷，摩根大通，摩根史坦利，每日电讯报，独立报，路透社，镜报等机构入驻了这一区域。
　　双方坐下来之后，里切曼试探性的问道：“林先生，这次会面，我们两家公司是希望达成合作。是吗？”
　　这个时候，人人视为‘奥林匹亚约克公司’为洪水猛兽，人人知道欧美写字楼不能碰，但林祖辉偏偏找上门，这让里切曼非常期待。
　　林祖辉平静的说道：“如果是我们公司和你个人合作，我觉得应该可能。因为我知道，你的破产保护方案，大概率不会被通过。面对着众多的商业银行，大家几乎不可能达成共识。”
　　里切曼有些温怒，这位不是明着说奥林匹亚约克公司会破产嘛！
　　不过他知道，确实有很大的可能，所以耐着性子的说道：“请问林先生，如何合作？”
　　林祖辉笑着说道：“如果你能将纽约的几幢写字楼，以六七成的价格出售给我们。待奥林匹亚公司破产后，我可以投资你，去伦敦拿回‘金丝雀码头’项目。”
　　话音刚落，里切曼顿时坐不住了！
　　“林先生不愧是为优秀的商人，将占便宜发挥的淋漓尽致！”
　　闻言，林祖辉依旧淡定的说道：“你可能有误会！曼哈顿的写字楼现在就是半价出售，也未必有人敢接手，空置率高达20％以上；总的写字楼面积，未来十年的需求都足够了。所以六七成的价格，也是我考虑你们的各家债权银行的感受，才提出来的……至于奥林匹亚约克公司的前景，其实你应该明白，各家债权银行的态度了。而欧美商业地产，最近五年是别想恢复了；以奥林匹亚约克的巨额债务，仅利息就足以压垮你们，根本坚持不到黎明……所以，我建议里切曼先生，应该考虑更实际的，那就是完成你最得意的‘金丝雀码头’项目。这个项目只要你能拉到足够多的资金，伦敦政府是不可能让它停摆的，它关系着伦敦的形象，也许再过五六年年，地铁便修建成功，入驻率便可达到95％以上。届时，一个欧洲的‘华尔街’便诞生了，你就是它的创始人……前提是，你得拥有足够的投资人。”
　　一番长篇大论，听得里切曼是如梦初醒，也被林祖辉的鸡汤灌清醒了。
　　林祖辉没有忽悠里切曼，是根据前世的事实，给他讲道理。
　　“林先生，会在纽约待几天？”
　　“还有两天半的时间！”
　　“需要安排考察我们在纽约的写字楼嘛？”
　　“当然可以！”
　　很快，里切曼决定先交好林祖辉，将关系维系好。至于这笔‘内幕交易’能不能达成，那是后面的事情。
　　毕竟他也需要考虑时间，以及得到几家商业银行的支持。
　　他甚至在想，如果以六七成的价格，出售一批写字楼，会不会可以让奥林匹亚不至于倒闭呢？


第494章　【野心勃勃】
　　翌日。
　　里切曼带着林祖辉一行，来到公园大道245号大厦。
　　这幢大厦林祖辉有印象，前世海航在2017年以22亿美元的价格拿下，凭借一己之力，将纽约房地产从低谷拉了回来。不过后来海航破产，这幢大厦挂牌18亿美元都没有成交。
　　“林先生，这幢大厦始建于1967年，楼高48层，楼面面积为143万平方尺。80年代中期，才经过翻修，目前出租率为79％。”里切曼有些得意的介绍道，不过很快神情又萎靡下去。
　　林祖辉观察着大楼，也观察者里切曼，心里有数。
　　反正他是抱着捡便宜的心态，来收购曼哈顿的写字楼，贵了是肯定不会买的。
　　众人朝着大楼里面走去，林祖辉问道：“租金单价平均值是多少？”
　　他心里肯定有数，但毕竟每幢楼的租金也是不一样的。
　　里切曼不会骗林祖辉，因为对他没有好处。他昨天想了很久，觉得自己可能最大的希望，就是完成伦敦的‘金丝雀码头’，从中获利。当然，他现在可以说是破产了，自然也赎回不了那么大一个项目，所以就需要一大批风险投资。而林祖辉无疑是最好的风险投资人，他是香江的商界领袖，本身又是华人首富。
　　“目前是30美元每平方尺每年！”
　　林祖辉盘算了一下，合计2。5美元每平方尺每月（约20港币每平方尺），还不及香江九龙最低写字楼价格。
　　香江的写字楼目前是全球最高，超过东京，曼哈顿更不在话下，平均在30港币～60港币每平方尺每月的区间。中区的写字楼，已经达到60港币每平方尺每月，而且接下来两年之内，将暴涨至90港币以上，最高应该是交易广场的110港币每平方尺。
　　至于曼哈顿，就算互联网泡沫危机前，估计也就45港币每平方尺（年租60美元每平方尺），远不及香江。
　　重要的是，纽约的写字楼的税收比香江高，而且这些大厦都是年代久远的大厦，一次维修升级，可能就花费昂贵。
　　回报率不会太高，就算买的时机是抄底，价格也有折算。
　　不过，购买曼哈顿的大厦，是一种实力的象征；
　　同时，也是在变相交‘保护费’，毕竟新时代集团和林祖辉个人的明面上，都有投资数额很大的美股，为了不让人眼红，就必须来美国抄底大厦，来平衡之间的回报率高的关系。毕竟，证券的回报率实在太高了，还是得投资一些回报率中等的资产（扣除银行利息，10％～15％的回报率）。
　　一行人乘坐电梯，体验了这幢大厦，整体来说，确实是比较新的大厦。
　　不过林祖辉知道，奥林匹亚的另外几座大厦，搞不好四五十年代的都有。
　　纽约在1902年，就建起了一幢22层高的熨斗大厦，是当时最高的大厦。所以前世网络上给李鸿章配上帝国大厦（1931年）等建筑，来衬托李鸿章的绝望，纯粹是自媒体在蹭流量。
　　参观完曼哈顿公园大道245号，林祖辉又对里切曼说道：“这样一幢大厦，现在的市价是大厦？”
　　里切曼思考了一下，然后说道：“市价估计在3亿美元，但肯定没人购买！”他不想说谎话，因为以这个年轻人的聪明，以及跟着他的那群精英顾问，一看就非常的专业。
　　林祖辉点点头，这种大厦买卖双方非常考验契合度，因为没有一个标准。
　　若按香江的计算，单价一般是租金的100倍，即250美元每平方尺的售价，这幢大厦得需要3。5亿。不过呢，这幢大厦的空置率那么高、每年维护费和税收那么高，远不可能这样计算。
　　若是林祖辉出个心理价，那就是250乘以80％的出租率，再折价七成，即140美元的单价；以143万平方尺的收租面积计算，2亿美元比较合适。
　　这个价格，在1995年以前，都没有什么太大的涨幅。每年的租金纯利，未必跑得过通胀高企，回报率可能只有5％～8％。
　　考察完曼哈顿公园大道245号后，林祖辉又和里切曼来到餐厅，一起吃午餐。
　　席间，里切曼似乎比较在意林祖辉对于‘金丝雀码头’前景的看法，所以他说道：“林先生也了解过金丝雀码头项目？”
　　林祖辉笑着点点头，说道：“去过几次，每一次都在感叹‘欧洲华尔街’就要诞生了！只可惜，英国经济下滑，政府承诺这个项目的地铁迟迟不能立项，是最大制约这个项目成功的关键。”
　　里切曼深有同感的说道：“当年我接手这个项目时，伦敦政府信誓旦旦保证要建立1条轻轨、1条地铁延伸线、1个水上客运码头和1个新国际机场，最后只按计划建成了轻轨……当然，伦敦写字楼也非常低迷，也是导致现在这种情况的一个重要原因。”
　　林祖辉要的就是引起里切曼丢车保帅，所以继续说道：“伦敦不可能让这么大一个项目停罢，我觉得很快就会通过地铁延伸线的决议，也许是明年或者后年……如果你能拉到足够的资金，从债权银行手中赎回它，只要再坚持五至八年，这个项目就将大获成功。”
　　里切曼说道：“话虽如此，但倘若奥林匹亚约克公司破产，我就算带领一群风险投资完成这个项目，怕是赚钱的却是投资人。”
　　林祖辉笑着说道：“总比什么都没有的好！你是项目的领头羊，可以为自己开高薪，也可以个人贷款加入投资。不过话又说来，你的公司也许不会那么糟糕！”
　　里切曼看着林祖辉，认真的说道：“林先生，你是一个值得我佩服的商人。不过我想请教你，你的成功最大因素是什么？”
　　看着曾经被欧美投资者捧上神坛的里切曼，想起他当年是如何受欢迎，那些商业银行纷纷将钱送到他的手上，林祖辉不由得感叹，世事无常，里切曼很快就会有一个新的外号——加拿大莽汉。
　　“我觉得是抄底吧！”林祖辉说道。
　　“什么时候才是底？”里切曼连忙问道。
　　“大家都绝望了，我就觉得是底了。别