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及娘舅等）聚议商定地产的处置也可由女儿继承。亡夫而无子无女的寡妇“合承夫份”：若其改嫁则夫家地产不许带走。一般情况下多子女的家庭父母为避免自己去世后出现析产的纠纷生前就作出析产的安排邀请家族有关各方到场作证写下字据签名画押俗称“分家”。这种地产继承权属于法律实施范围无须官方批准也无须缴纳继承税。只是生争执家庭协商不得解决的情况下上诉官方才有政府当局出面干预。

　　　　即使实行多子均分但在不少地区习俗上嫡长子有权多分或分双份；有的地方（如浙江永嘉）嫡长孙也可得一份以续香火供家庭祭祀之需。殷户多子女的家庭也有拨出一部分土地专供祭祀祖宗之用这也是过去“族田”、“祭田”、“公堂田”产生的缘由。

　　　　纵观我国私人地产的继承有以下特点：第一实行多子均分制分散地权。它不同于西欧的嫡长子继承法而且中国历来无遗产税继承人谁也不愿放弃应得的那份地产致使地权日趋分散地块日渐碎分这对于封建地主的土地兼并是个自然冲击波。但是地主身份的家庭析产之后多户头的纨袴子弟往往是重租盘剥比以前更加厉害。而自耕农、半自耕农的分家析产使地块碎分不利于土地改良和水利灌溉浪费人力畜力有碍农业生产的展。

　　　　第二中国农民视土地为命根对于地产的继承十分重视。它反映了近代中国的农村仍是自然经济占统治地位的特征。以农为生守地为业尤其是人多地少别无生产门类的情况下继承大宗地产可显示自己的荣富继承几亩薄田也可有生存立足之地。有了地产可以自种可以出租也可以自由典任何其他财富更实在更可贵所以我国的农民对地产的私有观念比任何欧美国家要强烈得多。因而从政府法律到民间习惯关于地产的继承、买卖、典当等格外重视规定的手续。民间惯例约定俗成因循沿袭。

　　　　第三强调“子承父份”维护封建宗法制度的基础。我国民间地产的继承竭力避免宗族地产的外流。自古以来认为地产外流是对祖先的不孝败坏家族名声。因此在析产中对本族亲房、对同姓宽容厚待对外姓（包括嫁出去的女子）苛刻限制。当地产继承处置出现矛盾时五服之内的房族有权干预房族的长者有至上的权威加以仲裁防止地产向族外流散。继承如此买卖、典当也如此。所以有权势的殷户之家往往保留族田维护宗法关系建祠堂上祖坟续家谱等等有其物质基础不许族田买卖变更。民田的典当与买卖土地所有权的转移、让渡自古就有。历代官公田的封赐、配授、世袭、赠送、丈放、招垦、侵夺、抄没等等均属此类而大量存在的是民间私田的典当、买卖特别是土地兼并加剧的岁月里盛行民田的典当、买卖。地产的典当、买卖形式有绝卖、活卖、典当、抵押、加找、回赎等等按一般惯例都要办理严格规定的契据手续。

　　　　“绝卖”为地产原主（卖主）将土地卖掉、放弃赎回权的一种卖契即地产一次性了割。为了使该项土地买卖得以认可法律规定地契上须写明“绝卖永不回赎”字样。

　　　　“活卖”为卖主保留赎回权的一种契约。活卖的地价要比绝卖的低。

　　　　法律规定这种形式的地契须写明“活卖准贴找回赎”字样。同时必须写明回赎的年限。如卖主到期不赎买主则继续管业。事实上农民的土地一经活卖或典当出去便不易回赎回赎的件数一般不过半数。

　　　　“典当”（俗称活典）为原业主（出典主）交出地产作为所得代价的担保品的一种契约。典当价一般相当于地价的5o％至6o％。原业主在未偿还借款（典当价）赎回土地以前放弃土地的使用而典主取得土地使用权以土地的收益抵替利息。典当与活卖相似都保留要求加找地价差额和在规定年限内回赎土地的权利。不同之处典当的回赎年限短些一般也要三年如果届时不赎则转为售卖另立卖契。但已典当出去的地产原业主不能再典当或抵押给第三者即“一产两典”为法律所不许可；但“先典后卖”却为习惯所公认即“拦典不拦卖”的惯例。

　　　　“抵押”则不同。抵押土地的债务人只以地产作为借款的担保并不交出土地但要对借款付息债权人并不收用土地只是债务人不能照约偿还借款本息时债权人有权索取所担保的地产。当原业主（债务人）还清借款本息时“抵押”契约即撤销。

　　　　“加找”是指活卖或典当的原业主无力回赎时卖主向买主收受地价差额的一种契约将地产完全割让对方。这种另立的新契也叫“找绝”。如果买主或典主不同意原业主（卖主）加找地价差额的要求原业主可依法将地产以较高价格售与第三者偿还从前得自第二业主的借款所谓“当不拦卖”的惯例。法律也允许第二业主将地产转典给第三者如果和原来典当价有差额那么在“回赎”或“加找”时就涉及三方加以协议解决。

　　　　“回赎”按活卖或典当契约上规定期限进行回赎。在规定期限以前未得买主、典主的同意不能回赎。规定期限届满时也不得拒绝原业主回赎。如果没有规定期限一般是允许三年后随时可以回赎。回赎时地产如有损坏（非自然灾害的损坏）原业主可从赎金中扣除。地产如有增补改良典主可向回赎者提出收回其投资或索取补偿金。如果回赎时地价确有增涨原业主应“加价回赎”其增加之额由双方协定。还有政府与民间对于荒年迫于糊口贱价出售的绝卖地有“皆许回赎”的惯例。

　　　　对于“回赎”制度民国四年（1915年）北洋政府曾专门颁清理不动产典当办法规定活卖的回赎期以2o年为限典当以不过1o年为限届期不赎则听凭买主或典主过户投税。即取消往日无限期的“回赎”制度。到三四十年代新买主往往不愿“回赎”而愿“绝卖”一次性了割回赎制度趋向没落反映了土地商品化程度之加深但又促使无地化度之加快。土地买卖、典当活动必须办理立契据手续。契据没有统一格式但内容、专用名词是比较一致的。契据的内容一般载明：（1）卖地人或卖主情因需款兹将某某处几亩几分田地凭中出卖或出典给某人得价若干；（2）地亩坐落四至；（3）地价笔下交足不欠；（4）写明“绝卖不准回赎”或“活卖”或“典当”规定回赎期限；（5）该地以后由买主、典主或现业主管业悉听自便不得干涉；（6）欲后有凭立契存照等等。手续要求很严格地契的数字一律是大写末后要写上“整”以防将来涂改伪冒的问题。办理时还必须有“中人”2人以上在场参与“中人”多半是买卖双方的亲朋或邻居契据上必须有卖主（原业主）和“中人”的姓名亲笔签名画押或加盖印章。

　　　　土地买卖、地产过户的最后一道手续由买主到政府土地管理部门办理土地转移交割的税契手续税契规定为卖价的3％至5％。买卖双方为了减轻契税的负担也有隐瞒地价的做法比如绝卖价为1ooo元分写成两张内容完全一样（各5oo元）的卖契买主只用其中的一张到政府部门去办理税契当缴纳契银后盖上政府的朱红钤印一般称之为“红契”即有法律效力从此地产正式过户今后由新业主承纳粮差。没盖印的契据俗称“白契”虽无法律保障但在民间地产转移中也承认其效用。

　　　　第三节农村的租佃关系民国时期农村的土地关系中广泛存在着租佃经营主要是以地主土地所有制为基础的封建性地租剥削而只存在极少量的采用资本主义农业经营的租佃关系。中国的封建租佃制由来早形态杂租额重对中国农业经济的作用和影响极大。

　　　　地租是土地所有者凭借土地所有权将土地租给他人使用而获得的收入。在土地私有制下地租是直接生产者创造的剩余产品被土地所有者无偿占有的部分马克思指出：“不论地租有什么独特的形式它的一切类型的一个共同点地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。”1封建社会地租形态的一般展顺序是：劳役地租、实物地租、货币地租后两种形态也称作代役租。这三种地租形态虽然按顺序生但纯粹的形态很少有常常是相互交错。在中国一直是实物地租占支配地位劳役地租也还有相当的残余（主要是少数民族地区）而货币地租则始终没有占主导地位。由于民国时期社会经济展很不平衡租佃关系是非常错综复杂的。

　　　　佃农比重大经营规模小中国自秦汉始佃耕现象一直存在。民国以后佃耕的比重仍在加大。根据1936年全国22省112o个县的调查报告佃农占农户总数的3o％半佃农占24％。在地区分布上华中华南的佃农半佃农在7o％以上而华北地区比重较低。1947年调查佃农半佃农在全国总农户中的比重上升为58％。佃农半佃农中很少有佃耕大量土地采用资本主义经营方式者绝大部分都是租佃5亩上下的小块土地进行手工业生产的小农经营形式仍属于自然经济状态下的封建半封建的租佃关系。

　　　　租佃形式多样而落后据1934年对22省879县的调查统计实物地租占78。8％（其中分成租占28。1％定额租占5o。7％）货币地租占21。2％并存在劳役地租。分成租是佃农按当年生产的农产品的一个固定的比例数（或称若干成）交纳地租。分成租制下地主往往直接干预甚至完全控制出租地块的全部生产过程以及佃农的人身自由。当收割时地主往往亲自或派管家到场监督分成。

　　　　定额租是在生产前即按亩规定好地租量的租佃形式是民国时期最流1《马克思恩格斯全集》第25卷人民出版社1972年版第714页。

　　　　行的一种实物地租形式。定额租由于租额事先已定佃农在生产上有较多的自主权和灵活性对于改进生产技术增加投资和劳力起了积极的刺激作用。定额租又有硬租和软租之分：硬租又称“铁租”不论年成如何都要不折不扣地交足租额；软租又称“议租”在遇到灾年时可以商议酌情减免。货币地租是实物定额租的转化形式是以货币形态占有佃农的剩余劳动所以最初的货币地租有实物折租之说称为“折租”或“钱租”。货币地租在民国时期比重仍然不大仅占租佃形式的21。2％（1936年）它多流行于商品经济比较达的地区、大城市附近、经济作物区以及东北和河套的新垦区。货币地租迫使农产品投向市场促进旧生产方式生变革即导致封建主义地租向资本主义地租过渡。

　　　　地租形式的变化也受其他社会经济、政治条件的影响如抗日战争时国民党统治区由于物价猛涨货币贬值粮食奇缺地主豪绅为了囤积居奇牟取暴利就有不愿收取钱租而出现了向实物地租的逆转。据1941年对后方的12省调查钱租改为分成租的19。1％改为定额实物租的17。9％其中四川、浙江、西康、湖北等省钱租改为实物租的占5o％至75％甚至还有逆转为劳役地租的情况。

　　　　劳役地租前文讲述的西藏、云南等地少数民族中存在的封建领主对农奴的剥削就是这种地租形式的典型表现。但是经济比较达的沿海地区也残存有劳役地租如江苏的宝山、嘉定等地有佃户租种一亩田称为“脚色田”必须给地主出工4o天左右此等天数能耕种两亩田折合实物地租相当一倍上下而且在农忙季节“脚色”（地主称佃农为“脚色”具有农奴含义）必须先到地主自营地上劳动而眼看租种的