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市人口的购买力大小，二是城市人口的流入膨胀快慢。　
很显然，越是沿海发达城市，现有城市人口的购买力越大，城市人口的流入膨胀越快。最终的答案是，越是处于上一级房产市场的城市，房产供求关系只能是越紧张，由此必然带来房价的更快上涨，其幅度的大小与房价的起点高低并无直接关联。
　　温州炒房者眼中的黄金屋上海正是凸显这一规律的典型样本。
　　1998年，上海开始步入本轮房地产上升周期，在高起点上，房价一路走高。2004年3月13日，国家统计局发布的《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》显示，2003年，全国商品房平均销售价格为每平方米2379元，同比增长3。8％。而上海市商品房平均价格达到每平方米5118元，首次超过北京成为全国房价最贵的省市。此外，上海还以24。2％———全国平均增幅的6倍———的增长速度成为全国房价增长最快的地方。同年7月，国家发展和改革委员会、国家统计局再次发布调查报告，2004年二季度，全国35个大中城市房屋销售价格同比上涨10。4％，上海又以21。4％的涨幅继续一骑绝尘。
　　早在2003年底，不少人士就信誓旦旦地分析称上海房价的上涨空间已经十分有限，房产泡沫隐现。温州炒房客开始大面积撤离上海滩（关于这一事件在第三章将会详尽描述）向二、三线城市转移的传闻也甚嚣尘上，一时难辨真假，但随后的事实使之很快不攻自破。
　　虽然万元房已不再是新闻，甚至屡屡惊爆所谓的“天价楼”、“宇宙价”，然而无可争辩的中国经济最强劲“发动机”的优质概念、当仁不让的长三角都市圈的龙头地位、极具购买力的境内外成功人士的疯狂涌入等长期利好趋势，都为上海房价再创新高给出了清晰注脚。人的39℃高烧的比喻固然形象，但显然忽略了一个人和一座城市的本质差别：只要具备适当的外部条件，一座城市的经济增长并无既定的“拐点”，完全可能出现持续升温。同样是国家统计局的调查报告还透露，2004年二季度，全国35个大中城市土地交易价格同比平均上涨11。5％，上海涨幅达24。8％，高居前三甲。面对这些注定会使今后房产走势继续坚挺的数据，上海官员一再谦逊地表示，在未来几年，将努力把本地楼价涨幅“控制”在10％之内。
　　除了房价涨幅的致命诱惑外，炒房者必须充分考虑的因素还有，外来人口总量的相对不足，会导致越是低端城市二手房市场就越是相对委靡，缺乏充足的接盘能量，自己手中的房子如何变现将会麻烦不小，不小心成为“房东”终究是件很不爽的事儿。
　　这一切，精明的温州炒家再清楚不过了。当然，由于中国房产市场是如此庞大、混杂，部分温州炒房者必然四处寻找商机，这也符合温州人已有的商业秉性。但是，他们按照所谓的“炒房路线图”大规模、有组织、有预谋地进行梯度市场转移是不合逻辑的。至少，在我们已知的2003—2004年，这样的故事并未发生。
“炒房还是炒铺”之别
　　温州人炒房究竟炒了些什么？到目前为止，几乎极少有人认真地厘清过这个问题。尘土飞扬间，混沌不清反倒是极自然的事。
　　“炒房”概念有广义与狭义之分。广义的“炒房”至少包括普通住宅、高档别墅、产权式酒店、写字楼以及商铺。狭义的“炒房”一般仅指住宅（含别墅）。在本章节的论述中，与“炒商铺”概念相对应的“炒房”指的显然是“炒住宅”。
　　从我们所获知的多个城市的官方统计资料看，可以肯定的是，商铺是温州人炒房的最爱，在整个炒房总量中至少超过四成，其比例与各地普通购房者相比是十分惊人的。这一发现的重要性在于，温州炒房团之所以惹得天怒人怨、口诛笔伐，缘于其被普遍认为哄抬了房价。而各类房价中，真正敏感的是住宅价格，涉及最广泛的利益群体。商铺炒作虽然对一个城市的房产市场仍有一定的拉动作用，但并不直接撩拨住宅价格这根绷得最紧的社会神经。承认这一发现，将会使我们注视温州炒房团的目光多几分冷静与理性。
　　与那些腰间挂满22把、35把、50把甚至是72把钥匙，却难以考证的神秘炒房豪客相比，我们更愿意详细述说如下一位真实的温州“铺王”的故事。
　　根据《理财周刊》记者的追踪调查，47岁的黄爱国之所以被称为“铺王”，是因为他手里捏着整整1。6万平方米全产权或长期租赁权的上海商铺。1。6万平方米是个什么概念？差不多相当于一家中型百货商店，而且是在上海。
　　黄爱国与商铺的缘分是命里注定的。那一年，他出生在温州一间临街的“商铺”内。这“商铺”地处温州市鹿城区百里奚路，窄窄的，有3个楼面，共50来平方米，正面朝着街道，是祖辈的产业。当时，他家的门面并未辟作商铺，也很不起眼。1978年，黄爱国花　4000元从二弟手里买下了房屋的另二分之一所有权，真正意义上拥有了自己的“商铺”。“有了产业，心里才能踏实。”黄爱国说。
　　20世纪80年代，温州家庭作坊遍地开花，做生意的人越来越多，商铺也变得越发金贵。1988年，黄爱国瞅准时机，将三层楼街面房祖居转手出售，成交价竟达10。8万元，10年涨了13。5倍，黄爱国算是掂出了商铺沉甸甸的价值。就在那年前后，黄爱国干脆从市运动鞋厂辞了职，与朋友合伙以48万元的年租金租下共4000平方米的温州杏花楼1—6层，1楼开服装市场，2—6楼用作客房和办公，裙楼改建成桑拿房。生意竟是出奇的红火：年均纯收益70万元，年投资回报率达到了90％。然而，由于原始资本不足，当年黄爱国与房屋产权人仅签了5年租期。期限一到，产权人立即表示要想续租，房租得加价到80多万元/年。无奈之下，黄爱国只得放弃，两手空空的他品尝到了从未有过的酸楚。
　　1994年夏，黄爱国悄悄摸进上海，靠什么二次创业？他无数次地徜徉于被誉为中国第一商业街的南京路。如潮的人流、无与伦比的消费氛围令他兴奋不已：整个上海滩就是中国最大最火爆的大商铺，在这里，不做商铺无异于放弃财富！当年10月，黄爱国与合伙人以1。1元/平方米（建筑面积）的年租金向上海红双喜集团租下了斜土路上的8000多平方米商业用房，租期一签11年。在随后短短11天内，他们就将其中4000平方米的商铺用房以17元/平方米（使用面积）高价全部出租。真正是“商铺一开，黄金万两”。
　　2000年12月，黄爱国再度下单，从上海锦凯房地产开发公司手里一口气买断了6000平方米临街商铺的永久产权。他介绍说，挑高7米的底楼共2570平方米根据经营者需要可自由分隔成两层，而出售价仍以一层建筑面积计算，自然大受欢迎，2002年一转手起价已猛增到2。5万元/平方米。二楼则暂定出租，待兴市后再出售，捂热的商铺增值空间将更为可观。
　　当黄爱国正将自己的“商铺帝国”打理得热火朝天，上海滩的房产热也渐成气候，家乡人炒卖住宅、别墅赚得心惊肉跳的传奇一次次地在他眼皮底下上演。黄爱国却不为所动：“一铺养三代，这句老话肯定错不了。像商铺这样的商业房产才是真正长远靠得牢的。”
　　做着“商铺梦”挺进上海滩的温州人，黄爱国不是第一个，也不会是最后一个。
　　20世纪80年代后期，一批温州乐清人就悄悄杀到上海，在北京东路一带租买商铺，开出了一溜100多家低压电器商店。当时的沪上媒体惊呼北京东路几成“上海的温州街”。
　　1995年后，又有一批乐清老板不声不响先后投资25亿元，摸进上海开办占地460亩、铺位达数千个的轻纺市场。现在，该市场日人流量2万人次，日成交额超亿元。
　　2001年10月，“温州人4亿元买走上海半条街”的消息又把一向傲气的上海人吓了一跳。那年，上海七浦路新建了五大服饰市场，温州商家投资建了两个，砸下4亿元。其中兴浦市场当年10月开业后半个月内，每个铺位的年租金从10万元飙升到15万元。新七浦市场一期1000多个铺位，温州人豪气冲天吃下了近一半。
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　　温州人在上海滩的商铺之旅大体可以分为三个阶段。第一阶段，20世纪80年代，兵分多路渗入上海各街区，租赁或买断临街店面，基本自用，销售家乡作坊式小企业生产的服装、纽扣、眼镜、皮鞋、低压电器等中低档小商品。由于喜好集聚以旺市，形成了一些规模不等的类似北京东路这样的“温州街”。第二阶段，20世纪90年代及本世纪初，在上海市区及近郊多处“圈地”，投巨资开办集中铺位式专业市场，在出资购买铺位者中，温州人同样占据了很大比例。所购铺位用于自身经营及转手出租、升值抛售皆有。第三阶段，2000—2004年，开始转向购买繁华路段、高档商住区的各类商铺，这一阶段的商铺购买以投资获利为主，炒作气氛渐浓。来自当地一家权威房产中介机构的调查数据，2003年，温州购房者在上海投入的资金约达30亿元，而商铺是其购买行为的首选，比例超过50％。
　　温州人商铺淘金，在上海如此，在全国亦如此。他们对商铺的偏好不是心血来潮，而有着渊源性的必然。
　　众所周知，温州是靠市场起家的，官方的评价是“温州改革开放的重要经验在市场”。20世纪80年代最初一两年崛起的乐清柳市低压电器市场、永嘉桥头纽扣市场、苍南宜山再生纺织品市场、苍南金乡徽章标牌市场等名闻遐迩的十大专业市场，堪称中国市场最早的东方　
启动点。在它们身后，是温州400余家各类商品市场或产销基地，还有走遍全国神通广大的10万购销员。久而久之，雪球越滚越大，也就有了所谓160万温州人起舞大江南北这出好戏。他们中间有70多万经商户，而且以经销温州地产五光十色的小商品为主，属典型的全国范围的前店后厂。如果没有借此编织起来的庞大的触须———极为灵敏的营销网络，温州商品经济的勃兴是不可想像的。
　　从某种意义上说，温州不是“造”出来的，而是“卖”出来的。这就造就了温州人商铺情结的现实土壤。对遍布各地的70多万经商户来说，商铺是他们最基本的生存工具，属生产资料，而住宅虽然在房价猛涨的背景下也有了投资生财的属性，但终究应该归于生活资料。温州人普遍认为，即使从投资角度看，商铺与住宅还是有着明显的优劣区别：第一，投资商铺比投资住宅更具有稳定性；第二，住宅随着房龄增长将降低其投资价值，相反，好的商铺会因商圈的发展成熟而不断升值；第三，商铺具有高回报率，平均比住宅高出5个百分点；第四，投资商铺具有一定的超前性，投资潜力也就更大。目前各地炒作住房能赚大钱已人所皆知，但商铺投资的概念还较淡薄，先行一步获利空间自然相对较大。
　　炒铺甚于炒房，温州人自有温州人的道理。这一字之别，却被许多激昂慷慨的温州炒房团批判者们忽略了。
“谁唱炒房大戏主角”之辩
　　“豪客”、“大鳄”是许多人在描绘温州炒房团时用得最多的字眼，这给我们留下了一个强烈的不容置疑的印象，参与炒房