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重生之实业大亨-第633部分
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但是现在小家电批发商城都还没开业呢，我们也不知道这个项目能不能赚到钱。如果这个项目不成功的话，那只能算是一栋没用的空建筑，不值钱的。”
“就算小家电商城搞不起来，不还有土地么！”李卫东开口说道，但话刚出口，他马上意识到，这是2000年，而不是二十年后，土地并不值钱。
果不其然，吴行长开口说道：“土地这东西又值不了几个钱，所拿到的到款非常有限。”
后世的话，住房抵押贷款大概要打个七折，商铺是六折，厂房和土地使用权抵押是五折，学区房和旺铺的抵押比例会高一些。
然而在2000年的时候，房价还没有上涨，房地产的抵押折扣要比未来低得多；土地的价格更是十分便宜，抵押不了几个钱。
李卫东思考片刻，开口说道；“这样吧，我可以用公司的股份作为抵押，来申请一笔贷款。”
“富康工厂或者富康农机的股份或许有可能，但商城管理公司的股份肯定不行。”
吴行长接着解释道：“目前商城管理公司的盈利，主要还是靠纺织品批发市场的租金，但是纺织品批发市场已经抵押出去了，这等于是一件抵押物，做了两次抵押，总行那边肯定通不过的。”
李卫东皱了皱眉头，富康工程和富康农机的股份，李卫东日后还有大用。
最起码两家企业都有上市的可能性，所以股权必须要清晰明确，若是拿去抵押的话，等上市的时候，证监会那边的审批或许会有麻烦。
吴行长则接着说道：“其实即便是你用富康工程或者富康农机的股份做质押，也得需要比较长的审核时间，你们毕竟不是上市公司，总行那要审核你们的财务报表，符合条件才敢放贷。”
用股份向银行贷款，属于质押贷款的一种，银行做的最多的质押贷款，也都是股票质押。
不过股票质押用的往往是上市公司的股票，因为上市公司的股票有一个实际的价格，而且财报也比较透明，银行可以清楚的了解到公司的情况。
如果不是上市公司的话，拿股份进行质押就比较麻烦了，银行要对股份的价值进行评估，也要查看企业的各项财报，必须得是盈利能力较好的企业，才会给予放贷。
至于中小企业的股份，通常是与质押贷款绝缘的。
“放贷时间太长，比较耽误事。”李卫东直接找了个借口拒绝道。
“那我也没有什么好办法了。”吴行长双手一摊。
李卫东沉吟片刻，然后开口问道：“吴行长，如果我申请房地产开发贷款，审批下来的可能性大不大？”
“这个嘛……”吴行长皱着眉头想了想，开口说道；“这方面我是真不知道，因为我这里还从没办过这种业务。
据我了解，目前申请房地产开发贷款的企业，都是大城市或者南方沿海地区的房产公司，特别是珠三角那边比较多。
咱们青河这种小地方，目前还没有个像样的房地产开发商，也没有人申请过这种东西，所以我不知道你们去申请，能不能成功。”
李卫东则开口说道：“我也知道申请房地产开发贷款有些困难，但事在人为嘛。我还是想试一试，所以流程方面的事情，就拜托吴行长了，至于其他方面，我来想办法！”
……
房地产开发贷款，是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产建设的项目贷款，贷款时间一般不超过三年。
房地产开发企业想要拿到这种贷款，必须要先取得贷款项目的土地使用权、规划投资许可证、建筑许可证、开工许可证等等，商品房还要有预售许可证。
项目也必须要与申报用途与功能相符，项目的工程预算和施工计划须符合法律法规，而且投资方要事先投入至少30％的项目资金，这样才能从银行贷到余下的70％。
后世很多人说，房地产开发商用银行的钱建房子，指的其实就是这个房地产开发贷款。
因为这个贷款只要项目合规，证件齐全，然后投入30％的资金，就能拿到贷款，跟信用贷款差不多。
再加上房地产有预售的政策，房产开发企业可以提前卖房回笼资金，实际的投入资金其实是低于30％的，因此也有人说开发房地产是在空手套白狼。
而真正空手套白狼的，是那种拿着平面图，指着一片空地就违规进行预售。
等预付款收足30％的金额，然后再拿着这笔钱去银行申请房地产开发贷款，来完成整个项目，这样的话一分钱都不用出，百分百借鸡生蛋。
过去那些所谓房产公司资金断裂，产生了烂尾楼，十有八九都是那种情况。
房产公司先搞个规划图，或者挖个地基，甚至房子都开建了，就为了先收一笔预付款。
有的时候预付款凑不足30％，或者项目与申报不符，房地产开发贷款批不下来，资金链自然就断裂了，然后房子可不就烂尾了么！开发商把剩下的钱都卷走跑路了，吃亏的则是那些提前支付房款的人。
所以有关部门才会不断的提醒，买房一定要认准所谓的五证齐全，这不光是涉及到后来办房产证等问题，更是因为只有这五证齐全的项目，才能申请到房地产开发贷款，这个项目的资金链才有保障。
在2003年以前，这个房地产开发贷款的申请难度是比较大的。
一来是因为当时的银行还处于商业化转型阶段，对于放款比较谨慎。这要等到2004年国务院启动国有银行股份制改革，才开始改善。
更主要的原因是国家政策的因素，直到2003年6月份，央行的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，还在对房地产开发贷款进行管控。既然国家在管控，银行自然不会轻易放款。
直到2003年8月份，国务院颁布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，也就是房地产行业著名的18号文件，要求“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，继续加大信贷支持力度”。
从那以后，房地产开发信贷才开始逐渐放开，有了银行信贷的支持，中国房地产企业也正式走上了崛起的道路。
而在2000年的时候，受到种种限制，大概只有背景比较深厚、关系比较硬朗的房企，才有机会拿到这个房地产开发贷款。普通的房地产企业，即便是符合资格，也很难申请到房地产开发贷款。
第六百零一章 参观
想要拿到房地产开发贷款，还得疏通关系才行，于是李卫东拨通了赵金山的电话。
论及疏通关系的能力，跟李卫东熟悉的人当中，莫过于赵金山最厉害，上到京城部委，下到地方县市，赵金山的人脉都能覆盖的了。
其实何大伯的人脉关系也不差，毕竟也是从政多年，肯定会有一些积累的。
但是何大伯身份是公职人员，很多事情不能亲自出马去疏通，否则的话事情的性质就变了。
何大伯这个人的原则性也很强，所以即便是遇到一些难事，李卫东也不会去麻烦何大伯的，免得何大伯为难。
与之相比，赵金山商人的身份，做很多事情都要方便的多，因此李卫东直接联系了赵金山。
只听李卫东开口问道：“赵哥，银行那边有熟人不？”
“有啊，我在港岛就是做金融投资公司的，银行那边怎么可能没有熟人！别说是银行了，就是央行，我也有熟人啊！”赵金山的语气充满了牛掰的味道，随后他接着问：“你是不是又想要贷款了？”
当初买泰峰和泰盛矿的时候，李卫东把小狗电器的股份抵押出去办理贷款，就是赵金山从中运作的，所以东山矿业才能够在短时间内就筹集到那么多自己，买下泰峰和泰盛矿。
如今李卫东来问赵金山，在银行有没有熟人，赵金山的第一反应就是，李卫东想要办理贷款。
李卫东开口答道：“我确实是需要一笔房地产开发贷款，而且数额还不小。”
李卫东将建批发商城事情告诉了赵金山。
“房地产开发贷款？那东西可不太好批啊！我认识几个搞房地产的哥们儿，他们也都在排着队申请这个房地产开发贷款，但真正批下来的还真没几个，即便是批下来的，也主要都集中在珠三角的经济特区。”
赵金山话音顿了顿，接着说道；“特区那边有政策优势，经济也比较开放，房地产开发贷款才能批的下来。咱们北方的话，经济还是偏向于保守的，而且你们汉东省又是以传统经济为主，这个房地产开发贷款的审批，难度就更大了。”
赵金山所言非虚，李卫东所在的省份一直都是国内的经济大省，可即便是放在后世房地产大爆发的年代，全省也没有一家顶级的房地产开发企业，倒是有不少卖力气盖房子的建筑公司。
只听赵金山接着说道；“这事情有难度，这样吧，我先帮你去问一问，如果银行能直接把贷款批下来，那固然很好，如果批不下来的话，我帮你打听打听有什么办法可以拿到贷款。”
赵金山的办事效率还是很高的，两日后，李卫东便收到了赵金山的回复。
“卫东，我帮你打听过了，你那个陶瓷批发商城的项目，想要直接获得房地产开发贷款的话，可能性不太大。”
赵金山接着解释道：“主要是因为央行对于房地产开发贷款的管控一直都比较严格，你们青河一不是大城市，二不是经济特区，你需要的资金数额又挺大的，最关键的是你们还不是国企，银行不敢轻易的房贷。
我也帮你打听了一下解决办法，你那个项目如果想要拿到房地产开发贷款的话，最起码得是省级或者省级以上的项目，有政府帮忙背书的话，贷款审批就要容易多了。”
“省级项目？市一级的不可以么？”李卫东开口问。
“市一级的不够资格。你想啊，各地市都想发展经济，都希望大搞建设，但是各地的财政也都不宽裕，最后还不都得向银行贷款！”
赵金山接着解释道：“如果市一级的行政单位每年批上几十个建设项目，然后去跟银行要钱，所造成的金融风险，谁来承担？盲目建设所造成的资源浪费，又该由谁来负责？
所以必须得是省级或者省级以上的建设项目，银行才原因放款。省一级的行政单位对于财政预算的把控比较严格，建设方面的规划也更加合理和完善，一般不会批准盲目的投资。”
“这么说我我这个批发商城的项目，如果想要拿到房地产开发贷款的话，还需要得到我们省里的认可才行？”李卫东开口问。
“是这么个道理。说白了就是以为在银行眼中，你这个项目是私营的商业项目，没有官方背景的加持，人家担心风险太大，才不愿意把钱贷给你们。”赵金山开口说道。
李卫东恍然般的点了点头：“我懂了，看来我得邀请省里面的领导，来视察一下我的商城项目了！”
……
刚刚建成的小家电批发商城门前站满了人。
在记者镜头之下，李卫东拿起剪刀，对着面前的红绸带轻轻一剪，随着红绸带断开，周围响起了阵阵掌声。
紧接着，礼炮声响起，然后还放了一批的和平鸽。
而在门前的广场，临时搭建的舞台上，明星的表演也开始了。
“走四方，路迢迢水长长，迷迷茫茫一村又一庄！”
韩老师这首歌在九十年代中期便脍�
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