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　　　　建立客户的家庭地址和联系方式的数据库档案，以备将来锁定目标客户、上门拜访等；

　　　　定期开办销售会议，安排相应工作并准备会议记录，在会议上对员工充分动员、统一思想；

　　　　定期开展团建活动，表扬先进典型，激励优秀员工，通过人员考核完成优胜劣汰……

　　　　都是诸如此类的内容。

　　　　每一条大项之后还有若干小项，个别的小项甚至细化到了一些执行层面的细节。

　　　　裴谦的脸瞬间垮了下来，因为有几个词触及到了他敏感的神经。

　　　　拟定销售目标？

　　　　建立数据库、上门拜访？

　　　　定期开会团建、优胜劣汰？

　　　　你这是怕我死得不够快？

　　　　这个上门拜访和定期团建，尤其过分。

　　　　平时打电话骚扰还不算，还得到人家客户家里去恶心人，这是人能干出来的事？

　　　　定期团建就更不用说了，销售部门的团建不离十，基本上都是鸡血洗脑大会，更有甚者还要组织大喊口号或者集体做操，简直是群魔乱舞。

　　　　裴谦二话不说，直接就把这份文件塞进了旁边的碎纸机。

　　　　“啊，裴总……”田默没想到裴总的反应竟然会这么激烈，一时间有些手足无措。

　　　　裴谦面色严肃：“这文件上写的内容全都是彻头彻尾的垃圾！这是你写出来的？”

　　　　田默磕磕巴巴地说道：“是……也不是。是我朝之前销售部门的姐姐要了几份内部文件，然后自己整理的。”

　　　　裴谦的脸色稍微好看了一些：“不是你想出来的就好。”

　　　　“现在，把这份文件里的这些糟粕，全都给我忘掉，忘得一干二净。”

　　　　“一会儿回去之后就把电脑上的文件和相关资料也全都给我粉碎掉，一点不留。”

　　　　田默赶忙点头：“好的裴总。”

　　　　他也想不明白到底为什么自己拍马屁拍到了马腿上，可能是因为这里的销售路数都太低级了，根本入不了裴总的法眼？

　　　　嗯，确实有这种可能。

　　　　毕竟外界关于裴总的传闻有很多，其中一条就是“营销之神”，虽然田默也不确定这些传闻的真实性，但裴总看不上这些细枝末节的销售策略，确实也是很有可能的。

　　　　裴谦本来有一些想说的，但是被这份文件里的内容稍微干扰了一下，一时间又忘了该从何说起。

　　　　他想了想，决定换个角度：“你说你之前在一家地产公司的门店干过中介，说说你在那边的工作情况。”

　　　　田默也不知道裴总这葫芦里卖的到底是什么药，但既然裴总问起来了，那就如实回答。

　　　　“之前那个姐姐简单跟我说过中介的工作，我现在还记得特别清楚。她说中介这个工作可以分为三个阶段，分别是新手期、熟练期和循环期。”

　　　　“新手期就是刚入行的时候，这个阶段主要就是学习了解一些基础的房地产知识，对业务范围有一定的熟悉和了解，练习一定的语言表达能力。”

　　　　“每天上系统打卡、熟悉附近房源，对周边二手房、新房跑盘踩盘、打楼单、找房源和业主练习话术还有与人沟通的能力。”

　　　　“这个阶段基本上签不到什么单子，主要是得慢慢熬。”

　　　　“熟练期，就是摸索到了自己的工作方法。每一个销冠都有自己的一套工作方法，比如有的善于打电话、有的外拓客户资源、有的善于维护客户关系。”

　　　　“这个阶段主要是熟悉自己的工作方法，不断提升自己的优势和强项。”

　　　　“等到了循环期，就是工作方式已经完全成熟，客户从自己开发变为转介绍为主，形成一个属于自己的客户圈子，客户介绍客户、房东介绍客户、客户介绍房东、房东介绍房东……形成一个正向的循环，这样自己就不用再辛辛苦苦地东奔西跑，只要维护好这个圈子，就会有源源不断的业绩。”

　　　　“我可能确实不是这块料，干了一段时间还是在新手期，给人打电话基本都是一秒就被挂断，也签不着单子，所以对于后边两个阶段到底是什么情况，我也不是特别了解……”

　　　　田默基本上算是知无不言、言无不尽，把自己为数不多的理解全都说出来了。

　第1001章　腾达销售部门的准则

　　　　裴谦沉默片刻。

　　　　果然，这种所谓的销售工作，跟自己真正要求的销售工作，还存在着很大很大的差距。

　　　　裴谦整理了一下思路，说道：“嗯，你可以把之前的这些全都忘掉了。”

　　　　“这些东西在其他的公司，可能会有用，但我可以非常明确的告诉你，在腾达，这些东西不仅没用，反而会适得其反，只会有反效果。”

　　　　“所以，完全忘掉。”

　　　　“接下来我说一下在腾达销售部门的几条规定，你一定要牢牢地记住，其中有几条是禁令，也就是绝对不能违反的，必须严格执行，部门的任何人都不能例外。”

　　　　听到这里，田默赶忙从怀里掏出一个小本子，准备记录。

　　　　之前他在中介门店上班的时候，就因为开会干坐着而被批评了两次，在那之后他就一直保留着随身带纸笔的习惯。

　　　　裴谦继续说道：“第一条，所有销售严禁主动联系客户推销业务，打电话、发传单等等一律免谈，登门拜访更是绝对禁止。”

　　　　“只有客户主动找上门来询问的时候，才能回答客户的问题，并且只能是客户问什么就如实回答什么，绝对不能顾左右而言他，故意往销售内容上引导。”

　　　　“第二条，不需要刻意练习跟人交流的能力，不要学习、培训任何话术，平常怎么说话，跟客户还是怎么说话。”

　　　　“当然，最基本的礼貌肯定是要有的。”

　　　　“第三条，不要维护跟客户的关系，不要逢年过节群发信息问候，不要在自己的朋友圈分享一些莫名其妙的内容，别动不动就去套近乎，人家跟你不熟。”

　　　　“第四条，销售部门的员工之间不得存在任何竞争关系，不得攀比，不得用‘销冠’和‘业绩’等因素影响员工心态，不管是日常还是部门工作总结中，都不做评比。”

　　　　“第五条，客户关系不是私人关系，严禁有‘你的客户’和‘我的客户’的区分，所有人一起共享客户、为客户服务。”

　　　　“第六条，部门只有固定工资，没有提成，每个人的业绩多少跟工资不直接挂钩，具体的薪资标准稍后给你。”

　　　　“第七条，在向客户做介绍的时候，一定要着重介绍产品的缺点和问题，要事无巨细、不能有任何的遗漏……”

　　　　田默本来在认真记录，但是越听越觉得不对劲，下意识地频繁抬头，生怕自己听错了。

　　　　这不对劲啊？

　　　　全都跟自己浅薄的销售知识完全背道而驰啊？

　　　　其实概括一点来说，就是指导思想完全变化了。

　　　　传统概念上的销售部门，都是通过各种手段调动员工的积极性，让他们更频繁地去跟客户联系，通过打电话、拉关系等方式，建立起一个相对紧密的销售网络，让所有销售都疯狂地跑业绩。

　　　　不管是所谓的“拓展客户关系”，还是“维护客户关系”，包括销售部门内部的会议、团建、对销冠员工的公开表彰和高额奖金，都是为了尽可能地调动销售人员的积极性，让他们能够加强竞争、获取更多业务。

　　　　销售人员卖得越多，公司自然赚得越多。

　　　　而裴总提出的这几点，显然跟这种思路完全背道而驰，用一句话来概括，就是“吃大锅饭”。

　　　　工资是固定工资没有提成，员工拿了销冠别说是额外的奖金了，连日常工作中都不做评比、没有表彰。

　　　　而且，不仅不需要拓展客户、不需要主动联系客户，甚至就连客户主动找上门来的时候，顺便扯点业务上的内容、推销一下都不可以！

　　　　这几点记下来，田默迷茫了。

　　　　一方面是感觉自己既有的认知受到了颠覆，另一方面也是因为这些认知被颠覆之后，他感到一种深深的困惑：这也不能干，那也不能干，那我这销售当的，到底还能干点啥？

　　　　等裴谦说完之后，田默问道：“呃……裴总，您说的我都记下了，不过我有个问题。”

　　　　“在我理解中，销售的日常工作就是通过打电话、发传单之类的方式到处去找客户，然后维护跟客户的关系推销产品。”

　　　　“现在您说，既不能主动打电话，也没必要维护跟客户的关系，那……客户到底怎么来？总不能期待着客户主动给我打电话吧？”

　　　　“如果真是那样的话，我觉得这个部门不该叫销售部门，应该叫客服部门……”

　　　　裴谦沉默了一下，田默这番话还真把他给问住了。

　　　　确实啊，就只有在客户找上门来的时候才回复两句，这好像还真是客服该干的事……

　　　　裴谦打算搞一个销售部门，是希望通过反向销售的手段给自己赔钱的，但如果养着养着就养成了客服部门，似乎是有点不对劲。

　　　　得想个办法把这个销售部门跟客服部门区分开来才行。

　　　　主要是得给销售部门一个主动联系到客户的途径，不能完全堵死，那样的话就真变成客服部门了。

　　　　当然，这个途径肯定不能是打电话、发传单之类的方式，这种方式就太危险了，因为成本很低。

　　　　现在网上个人信息泄露这么严重，随便花点钱就能买到一大堆目标客户的电话号码，挨个打过去骚扰、加联系方式、推销，根本就是一个几乎无成本的事情，只要堆人力、打足够多的电话，总能拉到几个客户。

　　　　发传单等地推的方式也差不多，只要销售人员的人数堆起来了，总会起到一定的效果。

　　　　当然，如果整个销售部门一直维持在一个比较少的人数，比如一共就那么十几个人，再怎么打电话、发传单，起到的效果都微乎其微。

　　　　可问题在于，裴谦搞这个销售部门的目的是要多花钱，如果只养着十几个人，就算福利待遇全都拉满，又能花多少钱呢？

　　　　所以，得找一个安全系数比较高、花钱多、效果差的途径，这样以后才可以放心大胆地使劲招人，才能多花钱。

　　　　裴谦稍微想了一下之后，很快就想到了一个能额外多花很多钱的好办法。

　　　　“这一点我当然已经想过了。”

　　　　“在你进行完前期的准备工作之后，我会给你拨钱开一家门店，到时候你们所有的销售工作都在门店里开展。不用刻意地去打电话、发传单联系顾客，只要在门店里，等着顾客上门就可以了。”

　　　　“至于神华豪景的办公区，就作为你们的总部办公室，核心骨干在这边办公，其他的销售人员都在门店上班。”

　　　　这就是裴谦想到的办法，遇事不决，开实体店！

　　　　毫无疑问，开实体店是诸多办法里，最能烧钱的一种。

　　　　因为有实体店就意味着会有房租、水电费等各种开销。

　　　　像一般的电话销售，所需要的成本很低，找一个偏僻的办公区域，摆上密集的工位，每个人一部电话、一台电脑，然后发点底薪让他们狂打电话就行了。

　　　　但如果有实体店的话，就意味着会有房租、水电费等各种开销，而且为了公司的形象还得给工作人员统一配制服、搞装修之类的，这花销就大多了。

　　　　当然