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　　“对，你通知下去，让各分公司的老总把手上的工作都安排一下，下个星期一到星期三，到杭城来开会，不准请假，就放在桃花源酒店，你让酒店那边也准备一下。”谭淑珍说。
　　姚芬说好。
　　姚芬走出去之后，谭淑珍继续盯着电脑看，但这个时候，已经有些心不在焉，她右手拿着一支笔，一边看，一边用笔在桌上笃笃地敲着。
　　过了一会，谭淑珍把笔往桌子上一扔，拿起桌上自己的手机，打给了他们海南分公司的总经理老谢，电话响了两下被接起来，谭淑珍和老谢说：
　　“下个星期一到星期三，来杭城开会，没接到通知？等会姚芬会通知你，我打你电话，老谢，是想让你辛苦一下，登门去请请韩先生，看看他有没有时间，如果有，最好请他和你一起来。”
　　老谢说好，我马上就去。
　　“等一会，四点钟再去，我记得韩先生三点半之前，都要午睡的，不要打扰人家。”谭淑珍说。
　　“对对，我差点忘了。”老谢笑道，“还是谭董想得周到。”
　　打完电话，谭淑珍吁了口气，不再盯着屏幕看，把电脑关了，她呆呆地坐了一会，站起来，走了出去，坐进了汽车里，她才拿起手机打给张晨，问他在哪里？
　　“我在动感地带工地上。”张晨说。
　　谭淑珍说好，我马上过来。
　　“你到这里来干嘛？工地上又脏又乱的，有什么事就在电话里说。”张晨说。
　　“我就是没事才去找你，可以吗？”谭淑珍说，“真是笑话，我一个做房地产的，还怕去工地？”
　　张晨说好，可以，你爱来不来，反正我都在这里。
　　过了二十几分钟，张晨看到谭淑珍头戴着安全帽，从电梯里出来，张晨笑道：
　　“还真来了？”
　　谭淑珍没有理他，而是朝四周看着，边看边和张晨说：“看看都可怕，这么大的酒店，到时候哪里有这么多的客人来吃饭。”
　　“没有人的话，你们公司可以包场，连包十天。”张晨说。
　　“不用钱？”
　　“想得美。”
　　“那我不干，要包你自己包。”
　　两个人一边斗着嘴，一边朝酒店里面走，边看边聊着，张晨问：“你今天发什么神经，班也不上，跑到这里来扯空？”
　　“看了一天的报表，心里很闷，坐不住了。”谭淑珍说。
　　“怎么了，公司里有什么事？”
　　“没事，就是觉得心里有点慌。”谭淑珍说，“也说不清是为什么，不要问，没有具体的事情，就是觉得慌。”
　　“为什么？”张晨还是问。
　　“我也没想清楚，看起来一切都很好，但我就是觉得，好像有哪里不对头。”谭淑珍说，“对了，小芳什么时候回来？”
　　“后天，周六。”张晨说。
　　“回来和她说，我有事情要请教她。”谭淑珍说。
　　张晨说好：“不过，你也可以请教刘芸，她今天在杭城，财务和融资这块，她也是专家。”
　　谭淑珍犹豫一会，摇了摇头：“还是等小芳回来吧。”
　　张晨看了看谭淑珍，有些疑惑地问：“你和刘芸，有什么过不去的？”
　　“没有啊，我和她挺好的。”谭淑珍说着叹了口气，她说：“就是感觉走不近，张晨你懂吗？”
　　张晨点点头，心里在想，她们两个，刘芸知道谭淑珍和刘立杆什么关系，但谭淑珍，并不知道刘芸和刘立杆曾经有过一段，张晨不知道谭淑珍说的和刘芸感觉走不近，是不是因为刘立杆，女人是多么奇怪的动物，她们总是有别人捉摸不透的直觉。
　　“对了，北北走了？”谭淑珍问。
　　“北北走没走，你不知道？”张晨奇怪了。
　　谭淑珍更奇怪了，问：“我怎么会知道？”
　　“向南送他去上海的，你不知道？”张晨问。
　　谭淑珍愣了一下，骂道：“我算是完了，张晨，这个女儿，她知道去送北北，到了杭城，居然都没有来看看我这个娘。”
　　张晨哈哈大笑，他说：“可能是剧团里忙吧，向南应该是直接回永城了。”
　　“那你又怎么知道？”谭淑珍问。
　　“张向北说的啊，他说向南会来送他，让小芳都不用管了。”张向北说，“小芳本来说去高铁站接他，再送他去机场的。”


第1813章　又转
　　快过年了，谭淑珍还要召集他们到杭城开会，而且一开就是三天，下面分公司的总经理都有些奇怪，应莺问姚芬，姚芬也不知道，她说谭董就让她通知开会，其他什么也没有说。
　　小芳周六回来，谭淑珍星期天到了张晨家里，张晨还是去了动感地带工地，谭淑珍在他们家待了一天，也不知道她和小芳在说什么。
　　张晨晚上问小芳，小芳说没有什么，帮珍珍姐算账。
　　“他们公司的账有什么问题吗？”张晨问。
　　“没什么问题，就是流速比相比前年，慢了很多。”小芳说。
　　张晨听说账没有什么问题，就没有再问，小芳接着和他说了繁花网络C轮融资的事，张晨赶紧说，这事我不管，不是有你和刘芸吗。
　　“你是大股东。”小芳说，“融资就要继续稀释你的股权。”
　　“可以，稀释完了也没有关系。”张晨说，“你看着怎么做好，就做吧。”
　　小芳摇了摇头，知道再多说无益，就不说了。
　　星期天的下午，锦绣中国全国各分公司的总经理都到了，他们当中，大多数人的家都在杭城，到了就各自回家，只有长沙和成都、贵阳、重庆的总经理，是当地人，姚芬把他们送到了桃花源大酒店。
　　老谢和韩先生一起从海城过来，张晨和谭淑珍一起去机场接的他们，在土香园大酒店吃晚饭，吃晚饭的时候，刘芸和小芳也来了，刘芸和老谢是老相识，当年老谢的娱乐城要登招聘广告，就是刘芸介绍给刘立杆的。
　　也就是从那时候开始，老谢和刘立杆张晨相识了，才有了后面的事情。
　　老朋友见面，都有些感慨，但因为刘立杆，又不方便说太多，大家都知道谭淑珍和刘立杆的关系。
　　吃饭的时候，有韩先生在场，谭淑珍这才说出了她的担忧，她和韩先生说，可以说，我们前几年放弃一线城市，转战三四线城市和下面县里是正确的，那个时候，这些地方的市场还没有起来，可以说该拣的便宜我们都拣到了，我们在这些地方的项目，利润率很高。
　　但是现在，三四线城市，哪怕是下面县里的土地市场都开始规范起来，大家都只有招拍挂这一条路，这样，土地取得的成本就越来越高，项目的利润率在下降。
　　谭淑珍和韩先生说：“这个还不是我担心的，我真正担心的是，一个是我们公司的负债率太高，已经到了百分之九十二的程度。”
　　“这个负债率是真实的？没有隐藏或者转移债务？”韩先生问。
　　谭淑珍点点头说：“是真实的。”
　　“那还不算高，房地产行业的高负债率，可以说是行业的通病，就你们的这个负债率，还算是低的，我知道大多数房地产公司，特别是那几家头部公司，他们真实的负债率都在百分之一百二十以上，要是没有通过财务手段转移债务和美化报表，他们的报表都是没办法看的。”
　　韩先生说：“这几年大家拼命拿地，都是杠杆加杠杆，融资可以说是不择手段，什么样的钱都敢要敢拿，你们公司，风险控制做得还算是不错的。”
　　“我知道。”谭淑珍说，“但这么高的负债率，总是让人心慌，顺风顺水的时候没有问题，但一旦大环境恶化，可能马上就要被逼到贱卖资产来降负债率的程度。”
　　“对，都会有这个风险。”韩先生说。
　　“这就涉及到第二个让我感到担心的问题。”谭淑珍说，“因为我们现在的项目，大多是在三四线城市和县城，这些项目，虽然还有盈利，但我们昨天算过了，流速比在下降。”
　　“也就是资产变现的可能性变弱了？”韩先生问。
　　谭淑珍点点头说是。
　　“这是肯定的。”韩先生说，“三四线城市和县一级，和一线城市相比，购买力毕竟会差很多，基本上，什么地方限购措施越严苛，这地方的购买力就越强，而且，大的经济环境变差的时候，也都是从末端，也就是三四线城市开始的。
　　“一线城市不管是地方政府的投资还是居民的消费，都有一个惯性，一下子很难刹住车，谭董，你说的这个资产变现能力变弱，确实值得忧虑，如果所有的项目都在三四线城市和县一级，单一个项目影响可能不大，但要是所有的项目集中爆发，就是大问题了。”
　　“对，我担心的就是这个，全国一盘棋，大的经济环境变差，都是全国性的，韩先生你说的这个集中爆发的情况，可以说随时都有可能发生。”谭淑珍说，“这就是让我心里发慌的原因。”
　　“这次开会，就是为了这个？”老谢问。
　　谭淑珍说对，“我在想，我们锦绣中国是不是需要再一次转型，把大家叫过来，就是商量这个事情。”
　　“谭董，你准备怎么转？”韩先生问。
　　“我在想，我们是不是应该放弃那些资产变现能力弱的项目，趁着现在还能出手，开始加大开发和销售力度，昨天小芳帮我把我们所有项目所在地都排了序，从倒数第一的城市开始，加快存量土地的开发，不再在当地拍新地，用一年左右时间，出清这些地方的资产。
　　“同时收缩战线，把资金集中起来，重新回到一线城市，回到资产变现快的城市，能做到这点，负债率高就不是一个可怕的事情，当然，在这个同时，也还是要降低企业的负债率。”
　　谭淑珍说着，张晨问：“又要回来了，你不是说，一线城市已经没有你们的空间，都被中字头和国字头的企业占领了？”
　　“彼一时，此一时，那个时候，三四线城市和下面县城，还是一片蓝海，杀出去有一条生路，但是现在不一样了，我觉得继续耗在这些地方，很可能会是一条绝路。”谭淑珍说，“所以必须回来了，硬挤也要挤进来。”
　　韩先生点点头，他看着谭淑珍说：“谭董，你的考虑是对的，可以说是很有前瞻性，那些现在还在到处布局的公司，用不了几年，就会发现自己尾大不掉，只是，这样的话，这一年对你们来说，会是很痛苦的一年。”
　　“我知道，报表也会很难看，压力会很大。”谭淑珍说。
　　小芳说：“资本市场，都说是很理性，其实是最不理性的，在资本市场，规模为王，人家股民喜欢看你扩张，可不喜欢看你收缩。”
　　“降负债率，更是吃力不讨好的事情，有几个股民会去管你真实的负债率是多少，就像韩先生说的，你只要能想办法把负债转移或隐藏，美化报表，让股价不要下跌就可以。”刘芸在边上说。
　　谭淑珍不停地点头，她说：
　　“你们说的我都知道，一方面在缩规模，另一方面，一线城市的新增土地又没有那么快地增加，从数字上看，锦绣中国的存量土地在迅速减少，确实会很难看，而且转换战场之后，在一线城市的盈利也没有那么快地显现出来，这些都会影响到公司的股价。
　　“但是，我很确定地感觉到，房地产行业拼速度拼规模的时候已经过去了，谁还继续这样拼，最后怎么死都不知道，相反，我觉得到了降速度缩规模的时候了，我现在不做，等大家都