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　陈晋扑哧一笑：“祁哥你也太高看我了。我只不过是个干中介的而已。工业区的地，能改成商业用地就已经是政府特批了，改住宅？那得报到上京去批，怎么可能嘛！”
　“那……？”祁旭光不明白了。
　陈晋抿了抿嘴唇，又笑着说道：“但是把商业用地造的房子卖出去，就不是什么不可能的事情！”
　“咳咳咳……”祁旭光惊讶的被酒给呛到，咳嗽了一会才问道：“怎么个卖法？小陈，我可得提醒你，要是手续不正规，后期可是要出大问题的！”
　陈晋想了想，应道：“或者不能叫卖，换成长期出租，或许会更好一些。”
　“嗯？”祁旭光更加纳闷了：“那不是跟写字楼一个性质么？你的意思是做成酒店式公寓？”
　“当然不用那么麻烦了，酒店式公寓咱们更没经验。”陈晋道。
　祁旭光崩溃了，无奈道：“小陈，你就干脆点说了吧，我都快好奇死了！”
　“哈哈哈~”陈晋见关子也卖得差不多了，便直接应道：“我的想法是，不做写字楼。写字楼的得房率太低，连60％都到不了，对于咱们来说，不划算。”
　“咱们只要把十几万方都建成公寓，得房率就能达到70％以上，这样咱们的可用面积就平白多了两三万方，就等于多了两三万方的利润呐。”
　“但这公寓也不由我们自行管理出租，而是换一种形式，以12000/平方米的价格，出租20年的使用权。成交之后不管是业主另行出租，还是转让使用权，都全凭个人意愿。”
　祁旭光听完，整个人都愣住了！
　尼玛！还有这种操作？
　章节名没打错，纯粹不喜欢那个数字而已。上帝保佑！
第411章。405。被忽略的关键！（3/5，求订阅！）
　“这样一来，我们大概可以在半年内回款，并且还能产生至少六七个亿的利润。而且借助这第一个项目的成功，也能够以其特殊性制造一定的知名度，打开市场局面……”
　陈晋滔滔不绝的说着，一副要长篇大论的模样。
　“等等！小陈，你先等等！”祁旭光见陈晋正在兴头上就要说下去，连忙摆手道：“只要可以出售，好处在哪我都很清楚，但是关键在于咱们怎么样可以达到‘卖’这个目的呢？”
　祁旭光这是真心求教了！
　他作为一个浸淫房地产行业十几年的老油条，真是做梦都想不到自己竟然有一天会问出这种问题！
　“你说的每个字我都明白，意思我也理解，但我听不懂啊！”祁旭光无奈的笑道。
　陈晋点点头：“祁哥，你说说看，有哪些不明白的地方？”
　“额~怎么弄到这块地的问题，既然你说已经搞定了，我就不问了。”祁旭光先是说道，接着又道：“其他的么~第一，只有一本大土地证，又不能分割产权，我们该怎样让客户接受这种20年长租使用权的产品形式？”
　“第二，监管部门这一关要怎么过？既然是拿来住人的公寓，民用水电得有吧？管道煤气得配吧？商业用地怎么进行这些申报？”
　“第三，就算以上问题都解决了，没产权的房子，要怎样卖到12000的单价？”
　“第四，产品属性的问题，建成多大的公寓合适？另外按照东江市目前的房价，如果手头拥有几十万现金的话，完全可以选择正常住宅，安安稳稳的独立70年产权，何必要来购买我们的无产权房子呢？”
　“第五，也是最关键的一点，既然是20年的长租，那么到期之后怎么处理这批房子呢？总不可能是收回吧？那样的话，搞不好一套都卖不出去！”
　祁旭光一口气问了这么一串问题，差点没把他自己憋死。
　问完了之后，他就自己倒上一杯酒，“滋溜”一下干掉，但同样心潮彭拜！
　因为他很清楚，陈晋既然敢提出这个方案来，那么就一定有相应的对策了。他现在纯粹是好奇而已，到底怎么样可以把这么一个“非主流”的项目做成一个成功的产品来打开万宇公司的市场局面？
　陈晋听了他问的这几个问题，也不由得暗暗点头。祁旭光确实是老油条，一下子就抓住了核心问题！
　他笑道：“祁哥，你听我慢慢给你解释。”
　“首先呢，这样的产品形式只要包装得当，营销得当，我个人认为客户并不难接受。就好像买商铺一样，非住宅，40年产权，赚的无非就是个租金而已嘛。咱们20年的长租使用权，其实形式上是一样的。”
　“目前工业区附近的农民房单间出租价格，就已经在800…1000块一个月左右了。等到工业区改建项目全部完工，可以预见的是，那里会变成像听涛科技园一样，企业扎堆的板块，相对于工厂来说，提供的就业岗位多了不知道多少倍吧？”
　祁旭光点头道：“这没错。工厂一个车间撑死了百八十人。但同样占地面积的写字楼，搞不好能提供十几倍的就业岗位。”
　“那就对了嘛。人口密集度一上来，紧接着的就是租赁市场的活跃。要知道，在目前的环境下，买卖业务越萎缩，租赁业务就越活跃。现在连农民房都要1000一个月了，附近的精装修公寓，已经要1800…2400一个月的价格了。”
　“你可别忘了，等一两年以后项目完工，到时候火车北站的改建可就已经开始了，前景是完全能看见的。工业区摇身一变，成了高新科技园，我估计精装修公寓的月租金，至少也会涨到3000…3500一个月。”
　陈晋非常自信的说道：“咱们的公寓，可以定在35方左右一间，12000的价格，一间就是42万左右。哪怕以3000的房租计算，12年左右就回本了。剩下的8年使用权，就是客户的净利润！就算算上总共一年左右的空置期，净利润也在7年25万左右。”
　他接着道：“我这还是不计算随着将来火车北站改建完成后，带动周边高速发展而造成的租金上涨。所以我可以说，只要买这个公寓，就是稳赚不亏的。既然稳赚不亏，客户为什么接受不了？”
　“那监管部门这一关……？”祁旭光不由得提醒道。
　陈晋哼道：“那就更简单了。扶植第三产业本就是国家的现行政策，别忘了，我们是提供租赁业务，可不是在卖房子，算第三产业的范畴内。甚至我现在就可以负责任的说，到时候只要项目动工，民用水电和管道煤气的铺设，我都可以搞定。”
　祁旭光一愣，随即想到陈晋和吴德民的关系，再套上“扶植第三产业”的高帽子，这还真不是多难办的事情。
　陈晋继续道：“至于你的第三、第四个问题，其实是一个问题，无非就是咱们的房子能不能‘租’出去罢了。”
　“没错。”祁旭光应道：“价格问题，和市场接受度的问题。”
　陈晋应道：“祁哥，你忘记最重要的一点了！”
　“什么？”祁旭光一怔。
　“这几年，在房地产上面尝到甜头的人，太多太多了！有多少人因为买了套房子开始发家致富，我想不需要我来给你举例子了吧？”陈晋悠悠道。
　祁旭光眨了眨眼，兀自一笑。这不是废话么？既得利益群体有多么庞大，他比谁都清楚！
　“所以！”陈晋忽然道：“只要有利可图，有没有产权，这有什么关系吗？咱们卖40多万一套，搞不好过个三五年的，等火车北站一建成，行情涨了呢？咱们的房子的价格涨到了50万，60万甚至是100万一套呢？那些尝到甜头的人，绝不可能放弃这种机会！”
　“到那个时候，客户还会纠结租几年能回本的事情吗？”陈晋反问道。
　祁旭光已经听傻了！
　他忽然发现自己的思维已经被多年的从业经历给限制住了，陈晋说的这些，都是他根本就没有想过的方向！
　“关于你最后一个问题嘛……”陈晋倒上酒说道：“等20年期限到了，咱们就效仿土地证到期续费的方式嘛，收一笔续约费用，钱不在多，走个形式，再续给客户20年的长期使用权，不就行了么？”
　“祁哥，其实你还忽略了咱们这个项目，最最重要的一个特点！”陈晋得意的喝了一杯说道。
　祁旭光反正是已经彻底摆正了心态，虚心学习了。
　于是他问道：“小陈，你就直说吧！我承认，我的脑子远没有你的灵活！”
第412章。406。替他们谋一个机会！（4/5，打赏加更13，求订阅！）
　陈晋这次没有再刻意卖关子，而是很认真的说道：“从2008年房价火箭升空开始，到2010年限购限贷政策之前，短短两年多一点点的时间而已，东江市的二手房成交总数超过了20万套，每个月平均成交近万套，日均成交将近300套。”
　“祁哥，你觉得是什么原因，让这个数字被压到了100以下，甚至在这两天还被压到了50以下呢？”
　陈晋如是问道。
　祁旭光皱眉应道：“你自己不是说了么……限购限贷政策……”
　“啊！”
　他猛然惊醒道：“咱们的项目，是商业用地，属于非住宅！”
　“不限购！”
　“不限贷！”
　“…………”祁旭光已经不知道该怎样形容自己现在的心情了。
　陈晋的想法他已经非常明了了。那么庞大的既得利益人群，在尝到了轻松挣钱的滋味后，被政策束缚着，那种苦恼一定是很难受的。
　于是什么假离婚真离婚之类曲线救国的方法，也就应运而生了，说白了，还不就是因为赚钱太过于容易，所以不惜铤而走险吗？
　忽然冒出来一个不限购、不限贷而且又物美价廉的项目，不被市场追捧才怪呢！
　更何况现如今的东江市，可不是因为没人买得起房而导致的市场低迷，最重要的是因为拥有大笔资金的人群，被政策扣死了呀！
　而且他们的项目还有一个巨大的优势，那就是跟有40年独立产权的商住两用式酒店式公寓相比，价格要低得太多太多了！
　商住两用的非住宅，只要是带房产证的，价格也不会能低到他们这个程度！
　12000呐！
　要知道工业区附近的小区，因为有政府公立的小学，还不是重点的，房价就已经稳定在20000左右了。周边也没有什么酒店式公寓的项目参与竞争……
　祁旭光不由自主的咽了口口水，艰难道：“小陈，咱们这样挣钱，是不是有点太容易了？”
　“嘿嘿，咱们一没有坑蒙拐骗，二没有枉法乱纪，只不过是一种新思路而已嘛。我自己觉得这个应该叫做‘2。5产业’。”陈晋笑道。
　祁旭光挑眉：“2。5产业？”
　“对啊！既不属于第一产业和第二产业，又算不上第三产业，不就是2。5产业么？”陈晋笑道。
　他又道：“祁哥，其实最大的惊喜，还不是这个。”
　“你还有什么惊喜吗？”祁旭光尴尬道。
　事到如今，他也真是猜不到还能有什么惊喜了！
　陈晋拿过酒瓶子倒上酒，先跟祁旭光干了一杯后，才笑眯眯道：“为了保证咱们的项目一定能够顺利打开市场，我还有两个安排。”
　“第一，联系一家小型商业银行，以在他们银行开设流水帐号为条件，让他们为我们的客户提供房贷业务，或者稍微上浮一点利息也可以。”
　“第二，成立一家专业的中介公司，专门负责接受房屋银行业务，同时展开租赁、销售的业务，算是咱们万宇公司旗下的子公司。这样既可以为咱们以后建立销售团队打下基础，又可以同意管理这批房子。而最重要的目的，是帮助租客统一办理暂住证。”
　陈晋说完，祁旭光忍不住又倒上了一杯酒，一口干掉之后，才鼓起掌来！
　“小陈啊小陈~你真